本文来源：徽声在线 作者：梁争誉深度改写

2022年盛夏，深圳南山区的科兴科学园迎来了一家备受瞩目的网红奶茶店——阿嬷手作，其入驻瞬间成为园区内的一大热点。

开业首日，下午两点时分，在科兴科学园工作的多多尝试在线点单，却惊讶地发现屏幕上显示“145单/313杯正在制作中”。在社交媒体小红书上，不少网友分享了类似的经历，纷纷表示中午在科兴点一杯网红奶茶，往往要等到下班才能喝上。

彼时，科兴科学园内聚集了腾讯魔方、光子等多个核心业务部门，上万名员工在此忙碌工作。下午一两点，几十杯起订的企业下午茶订单成为了这里的日常景象。

然而，四年后的今天，同样的时间段，阿嬷奶茶科兴店正在制作的饮品数量已经锐减至180杯左右。

奶茶消费热度的下降只是表象，更深层次的变化在于——楼上的腾讯已经悄然搬离。

过去一年里，腾讯启动了大规模的搬迁计划，陆续将魔方、光子等业务部门迁往新总部企鹅岛。科兴科学园的4栋写字楼、约15万平方米的办公空间逐渐被清空。这座曾被誉为“中国第一加班楼”的科兴科学园，如今变得安静了许多。

科兴科学园昔日繁华景象，徽声在线摄于2020年

最先感受到这种变化的是奶茶店、猪脚饭店等餐饮商户，以及滴滴司机等服务业者。随后，写字楼租金开始松动，招租的办公室数量逐渐增多。

而这种变化，不仅仅局限于科兴科学园，而是逐渐蔓延至整个深圳甲级写字楼市场。

过去十几年间，腾讯、OPPO、vivo、大疆等科技巨头支撑起了深圳甲级写字楼市场的繁荣。如今，这些大厂纷纷搬进自己的总部大楼，也引发了一个新的问题：当这些超级租客相继退租，谁来接盘深圳的甲级写字楼？

腾讯退租4栋写字楼，科兴租金大幅回调40%

从2025年下半年开始，科兴科学园内频繁出现搬家公司的货车。腾讯员工们周五打包行李，周一就坐在企鹅岛的新工位上开始工作了。

目前，位于深圳大铲湾的腾讯新总部企鹅岛建设进度已达30%，未来可容纳约8万人办公。按照腾讯的规划，截至今年6月底，已有2.8万名员工登岛办公。

与此同时，腾讯陆续退租了科兴科学园的C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放了约15万平方米的办公面积。

这一变动迅速影响了写字楼租赁市场的行情。

熟悉科技园片区的链家南头旗舰店商圈经理谢超向徽声在线透露，2025年10月腾讯搬迁前，园区租金普遍维持在160-180元/平方米/月的高位。

而目前，科兴科学园1000平方米以上的房源挂牌价最低已降至约94元/平方米/月，大多数房源集中在100-128元/平方米/月之间，配置较好的房源最高也不过约150元/平方米/月。“价差主要取决于单套平米数，一些面积较大的房源单价相对较低。”谢超解释道。

可供对比的是，根据深圳中原研究中心的监测数据，科兴科学园租金最高时曾达到220元/平方米/月。

在贝壳平台上，科兴科学园共有124套办公单位挂牌出租，面积从40平方米到6240平方米不等，不少房源都标注了“业主付佣”的优惠信息。

除了租金下调外，招商条件也明显放宽。

谢超介绍称，业主普遍提供3-6个月的免租期，并给予装修补贴；对于签约周期较长的客户，免租期最长甚至可达到一年。“科兴科学园租金普遍下降了30%-40%，现在房东更关注的是如何尽快跑赢空置期。”

科兴科学园现状，徽声在线摄

腾讯搬迁带来的变化很快传导到了楼下的餐饮商户。

阿嬷手作科兴店就位于科兴科学园D1栋，店员Kelly（化名）感慨道：“过去每到下午一两点，全是公司下午茶的订单，一单就是几十杯那种，出杯出得我们都想哭了。”

而现在，高峰期订单量有所减少。7月8日下午两点，阿嬷手作科兴店正在制作的饮品数量是180杯，到了三点半左右，这个数字已经下降到62杯。

变化更为明显的是那些依赖办公人流的餐饮商户。长期在科兴科学园配送盒饭的谭禹（化名）无奈地说：“腾讯搬走后，园区人流明显减少，我的生意都受到了很大影响。”

谢超也有同感：“我和几位腾讯的客户交流过，他们搬走后，科兴科学园的商铺生意确实受到了很大影响，人流少了很多，整体不太景气。”

相比之下，住宅租赁市场受到的影响则相对有限。

谢超表示，当下正值毕业季，科技园片区的住宅租赁需求依然旺盛，部分房源租金甚至还有100-300元的小幅上涨。

中原地产科技园片区经纪人万飞涛（化名）也介绍称，腾讯搬迁对片区内住宅租赁市场影响不大，万象天地等商圈对年轻租客仍有较大吸引力，不少在福田工作的白领选择住在科技园。不过，个别单位价格有所回调，比如华润城润府三期建筑面积约50平方米的单间公寓，租金从8000元/月回落至7000元/月左右。

大厂迁回总部，深圳科技新贵们集体扩租

腾讯并非深圳唯一一家迁到新总部办公的大厂。

2018年，OPPO曾租赁位于深圳后海的中国华润大厦约3万平方米的办公室。然而今年4月，这部分办公面积陆续被退租，员工迁往前海周大福大厦和东莞滨海湾总部。

更早之前，深圳甲级写字楼市场曾长期依赖科技企业的扩张需求。

2018年，深圳市场录得多宗大面积租赁交易，包括vivo在宝安壹方中心租赁约1.2万平方米、OPPO在中国华润大厦租赁约3万平方米、大疆在荣超后海大厦租赁约3万平方米等。

然而如今，随着越来越多大厂建成自有总部，这部分租赁需求开始释放回市场。

仲量联行统计数据显示，今年下半年，深圳还将有超过100万平方米的新增甲级写字楼入市，且全部位于南山区。其中，约35%的新增供应预计将由企业总部自用需求消化。这意味着，这些企业原有租赁的办公空间将重新回到市场。

在仲量联行华南区董事总经理李文杰看来，总部搬迁确实会给存量物业带来一定压力，但新的租赁需求也在不断涌现。

数据显示，今年一季度，深圳甲级办公楼净吸纳量同比增长74%，较过去五年均值增长2%；二季度同比增长119%，较过去五年均值增长48%。截至二季度末，全市甲级办公楼空置率已降至24.9%，且已连续三个季度回落。

新增需求主要来自新兴产业领域，智能硬件、AI应用、跨境电商等行业合计贡献了近30%的租赁成交面积。

李文杰介绍称，今年一季度，安克创新、影石Insta360等消费电子企业均完成了较大面积的扩租行动，消费电子及出海相关企业仍保持较快的扩张节奏。“这种快速的甚至是爆发性的增长，给租赁市场带来了很大的增量空间。”

另一类增长较快的租户是第三方办公运营商，也就是市场俗称的二房东。今年上半年，这一行业的成交占比达到23%，仅次于科技互联网行业的31%，已成为深圳写字楼市场的第二大租赁需求来源。

仲量联行研究部资深董事曾丽介绍称，近期一家第三方办公运营商一次性承接了三个写字楼项目，总面积约4万平方米，经过重新装修后约半年时间出租率已达到90%。租赁表现较好的区域是科技园、留仙洞等新兴产业聚集区，租户以新创业者、一人公司以及科技产业链上下游服务商为主。

这种变化也悄然发生在科兴科学园内。

谢超告诉徽声在线，目前进入科兴科学园的新租户以年营收2000万元至5亿元的中型企业为主，行业集中在新能源、跨境电商、AI等领域，也不乏刚成立不久的创业团队。“科兴科学园正在从单一巨头企业生态向多元化中小创新企业集群转变，租金的理性回归也为中小企业创造了更加友好的成长环境。”

下午两三点，全天气温最高的时刻到来，阿嬷手作依然会迎来一天中最忙的时候。

网红奶茶店依旧爆单，但客户已换新颜

只是出现在订单上的名字，已经换成了一家家新的公司名称。