主持人问蔡少芬，为什么你在香港住的地方这么不好，房子才80多平。蔡少芬的回答很平静："在香港，70多平方已经是豪宅了，我这个已经非常好了，我很满意。"

2026年，蔡少芬退掉了上海翠湖天地御苑那套324平的大平层，月租8.8万，带着一家五口搬回香港深水湾道，住进一套约83平的自购房，市值约3000万港元。房间不够住，就搭了个阁楼，把老人孩子全安顿进去。

从324平到83平，面积缩水了将近四分之三。很多人第一反应是，这是消费降级了。其实认真考虑一下，她背后的动机，你会发现她一点没亏，反而把日子过得明明白白。

先说香港，香港人嘴里有个词，叫千尺豪宅。第一次听的人，以为是一千平的大宅，实际上一千平方英尺，折算下来只有93平左右。在香港，能住进90多平的房子，居住条件就已经排到了前头。蔡少芬这套83平，离千尺豪宅只差一步，她说已经非常好了，不是谦虚，是香港的真实行情。

再看价格，83平，市值约3000万港元，折算下来每平超过30万港元。这笔钱如果拿到内地很多二线城市，粗算一下，换七八套普通三居室还有富余。同样是住，城市的地价不一样，房子的尺码就完全不一样。在香港谈面积，跟在内地谈面积，根本不是同一套语言。

再说更关键的一笔账，买和租。

蔡少芬在上海住的那几年，外界一直传她买了豪宅。她本人把话挑明了："从头到尾就是租的，压根没动过买的念头。"

为什么不买？算一笔粗账就清楚了。根据公开成交记录，2025年翠湖天地御苑同户型的324平房子，有一套以5800万成交，单价约18万一平。也就是说，她要是想买下自己住的那套房，得掏出将近6000万。

而她每个月的租金是8.8万，一年下来105.6万。拿5800万的总价去除，光靠租金，要55年才能抵得上房价。换句话说，房东把这套房买下来再租给她，租金回报率不到2%。

租，一年一百万出头，住的是上海最顶尖的小区，工作在哪人就搬到哪，孩子要回香港读书，退房就走。买，6000万现金压进一套钢筋水泥里，想走的时候还得找下家接盘。对她这种工作跟着通告走的人来说，租比买划算得多，也自由得多。

曹德旺在2017年央视财经论坛上就劝人及早卖掉多余的房子，他的理由很直白，房子是用来住的，多出来的房子，将来卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费。他还劝过年轻人别急着买房，先创业，因为一背上房贷，人就不敢折腾了。

马云当年那句未来房价如葱，被笑了很久。现在再看，一线城市核心地段依然坚挺，但越来越多的房子，确实在回归它本来的价格。两位企业家说的是同一件事，房子正在从稳赚不赔的资产，变回一个需要精打细算的消费品。

当然，蔡少芬的选择，不能直接照搬到普通人身上。她租得起8.8万的房子，也买得起3000万的住宅，她有的选。

在我看来，买还是租，先想清楚三件事。

第一，你在这个城市待不待得住，工作和孩子上学定没定下来。

第二，你的现金流撑不撑得住，月供占了收入的一大半，日子就没有余地了。

第三，你买房是为了什么，自己住，图个安稳，什么时候买都不算错。指望它涨价赚钱，就得接受它也可能跌。

归根到底，买房不是信仰，租房也不是失败，它们只是两种不同的资金安排。定居确定、月供轻松，就买。去向未定、现金紧张，就租。别让必须买房四个字，替你做决定。

蔡少芬从324平回到83平，她虽然住的小了，但是孩子在身边上学，父亲有人照顾，一家人整整齐齐，不也挺好。

如果是你，手里攥着首付，会选择买房还是租房？