政策利好持续释放，南京楼市在“银十”交出了一份回暖成绩单。

10月31日，南京又有两项政策落地：雨花台区推出真金白银的购房补贴，南京现房销售新政落实细则同步出台。前者扩大补贴覆盖人群，不再唯学历、唯套数；后者让购房者买得更安心、更放心。

随着政策组合拳不断加码，市场成交也在稳步回升。

01.

10月成交约1.2万套

新房二手房同比双涨

根据冰山指数数据，南京10月共成交约12017套房子。其中，新房网签5569套，环比下降1%，同比上涨17%；二手房成交约6448套，环比下降5%，同比上涨13%。

需要说明的是，10月新房、二手房环比均有所下降，但这更多是季节性回落。业内素有“金九银十”之说，9月成交基数通常较高，10月环比回落并不罕见。因此，看10月销量的同比数据更有参考意义。

具体到房源结构，新房和二手房呈现出不同特点。

新房方面，改善型项目表现突出。根据pti普睿数据，1—10月南京销售金额前20名小区以改善盘为主。其中，江宁竹山路金茂樾满云川销售金额28.53亿元，位居第一；软件谷联发雨花新澍销售金额25.51亿元，位居第二；安德门颐和金陵印销售金额19.69亿元，位居第三；河西中央科创区凤起潮鸣销售金额18.88亿元，位居第四；江北中央政务区锦绣金陵销售金额17.30亿元，位居第五。

近期一批楼盘开盘，取得了不错的成绩。近日燕子矶纯新盘江澜观山序首开，劲销86套，累计成交超3亿元。

二手房方面，近3个月销量靠前的小区则以刚需盘为主。江宁滨江大华锦绣前程悦府成交36套，位居第一；桥北弘阳旭日上城二区成交34套，位居第二；桥北明发滨江新城二期成交33套，位居第三。保利梧桐语花园、阅城国际花园等刚需和刚改小区也有不错表现。

改善盘支撑新房、刚需盘支撑二手房，是当前南京楼市较为明显的结构性特征。

02.

政策组合持续加码

从“补需求”到“稳预期”

与成交回暖相比，更值得关注的是政策端的持续加码。当前南京楼市政策已不是单一补贴，而是形成了“购房补贴＋卖旧买新贴息＋定向房贷贴息＋现房销售＋人才房票”的组合拳，既补需求，也降风险、提确定性。

第一，雨花台区购房补贴扩围。10月31日，雨花台区发布新的补贴政策：购买300万元以上新房最高补贴10万元，300万元以内新房最高补贴5万元；购买新滨江片区房源，额外再补8万元，最高可拿到18万元补贴。补助时间为2026年11月1日至2027年6月30日。相比此前政策，这一轮补贴覆盖面更广，不再单纯以学历、房产套数作为门槛，对区内改善和刚需购房都形成直接支持。

此政策一出，雨花台区一大批楼盘获益，比人居森林板块的纯新盘云璟乐府，属于滨江片区，最高可拿到18万补贴！

第二，现房销售细则落地，降低交付不确定性。新政明确，现房可“带押销售”，现房定金金额一般不超过商品住房销售总价的5%；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，贷款资金应通过受托支付方式支付至资金监管账户。对购房者而言，这意味着“所见即所得”的确定性增强，买房不再只靠图纸和预期，交付风险和资金风险都进一步降低。

第三，“卖旧买新”1%贴息进入倒计时。南京“卖旧买新”给予贷款总金额1%的贴息，总额1亿元，先到先得，截止时间为今年12月31日。对于有置换需求的家庭来说，这项政策能够降低“先卖后买”的衔接成本，但窗口期已经很短，需要提前规划卖房、买房和贷款节奏。

第四，定向房贷贴息可与南京贴息叠加。近期，国家多部门出台的房贷贴息政策针对首套、120㎡以下、总价不超过150万元等条件，年化贴息1个百分点，最长5年，时间从2026年10月1日至2027年9月30日，并可与南京相关贴息叠加。对符合条件的首套购房者而言，这是实实在在的月供减负。

第五，人才房票政策区域分化明显，额度和截止时间要看清。2026年初，南京发布“人才政策2.0”，大专、本科、硕士、博士分别可获不少于3万元、6万元、10万元、15万元补助。各区随后推出差异化细则，试行时间普遍为一年，玄武区、雨花台区为几个月；江宁区、秦淮区、鼓楼区、建邺区均设限额，且额度已经用完。玄武区、雨花台区上半年推出的人才房票政策均已到期。10月31日雨花台区发布新补贴后，玄武区到期后尚未发布新政。

目前，主城仍有人才补贴政策的区域仅剩江北与栖霞，且截止时间都只剩约两个月。江北新区、浦口区按最高标准测算，博士最高可享35.2万元、硕士18.88万元、本科12.16万元、大专（技工）6万元，截止时间为2027年1月5日；栖霞区除可享受市级人才房票补贴外，房企在市场价基础上还会给予不低于首付款5%的优惠，截止时间为2026年12月31日。可以看到，人才房票并非“全城同策”，区域差异、额度限制和截止时间都需要购房者逐项核对。

需要提醒的是，“卖旧买新”1%贴息将于今年12月31日到期，江北、栖霞人才政策也仅剩约两个月，政策窗口期已经不长。

对于有真实购房需求、条件匹配的购房者，不妨尽快看房、算账、决策，抓住政策红利；但尽快出手不等于盲目出手，仍要结合地段、配套、现金流和房源品质理性选择。

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